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Nova regulamentação imobiliária sobre distrato e resolução instituída pela Lei n° 13.786/2018

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O Direito Imobiliário ganha mais uma inovação legislativa no último dia 28 de dezembro de 2018, por meio da publicação, no Diário Oficial da União, da Lei n° 13.786 – a qual alterou a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária), acrescendo-lhe os arts. 35-A, 43-A e 67-A; e a Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Parcelamento do Solo Urbano), com a inserção dos arts. 26-A, art. 32-A, art. 34 § 2º e art. 35;  tendo por objeto disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

Pela letra da nova lei, nos casos de distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, a incorporadora, legitimamente, restituirá ao adquirente as quantias que houverem sido pagas, atualizadas com base no índice contratualmente pactuado para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente, a totalidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga; admitida a compensação com a quantia a ser restituída – todavia, se, ainda com as deduções, houver quantia remanescente a ser ressarcida ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.

 De acordo com a norma, nos casos de distrato ou resolução do contrato, quando já disponibilizada a unidade imobiliária, responde, ainda, o adquirente, pelas quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, pelas cotas de condomínio e contribuições devidas à associações de moradores, pelo valor correspondente à fruição do imóvel – equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato "pro rata die" –, bem como pelos demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

 Na hipótese de a incorporação estar comprometida/condicionada ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador promoverá a restituição dos valores pagos ao adquirente nos mesmos moldes, contudo, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente; admitindo-se, nesse caso, que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

 Ademais, segundo a nova lei, o prazo de tolerância para entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento – desde que expressamente pactuado em contrato (de forma clara e destacada) –, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente, tampouco acarretará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Neste aspecto, s.m.j., permito-me perfilhar contra, assim como boa parte da doutrina, uma vez que o novo dispositivo é deveras prejudicial ao consumidor, haja vista que, não obstante dever estar previsto/pactuado contratualmente, o prazo de tolerância somente deveria ser utilizado pelo incorporador (e, ainda assim, de forma comprovadamente justificada), nos casos fortuitos externos ou de força maior (eis que as motivações internas são inerentes ao próprio risco da atividade), para fins de que fosse evitada sua utilização desmesurada e injustificada por parte dos incorporadores.

 De conformidade com a nova lei, somente se ultrapassado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido contratualmente, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, é que poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos, contados da resolução. Se não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso ("pro rata die"), corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

É recomendável contar com assessoria especializada para análise de cada caso. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.

Fonte: por Mirelle C. Wisbeck Krieger

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Quem Escreve!

Direito Imobiliário
Mirelle Cabral Wisbeck Krieger

Advogada, inscrita na OAB/SC sob o nº 28.690, sócia-proprietária da sociedade Wisbeck Advocacia & Assessoria Jurídica, graduada pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI no ano de 2008, Especialista em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Ambiental também pela Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI.

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